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谈市场“当前局面根源是量的控制问题”
记者:目前清远商品住宅成交量不错,但这几年价格并没出现大涨。但细看会发现,几个大盘占了成交半壁江山,大多数盘销售并不理想,为何?怎么看当前清远市场?
胡有义:当前一线城市楼市活跃,三四线城市则问题很多,我觉得清远比其他三四线城市可能更糟糕,抛开大环境不说,主要根源是量的控制问题。
我记得五年前清远出台过一个鼓励房地产开发的政策,具体文件不清楚,内容是到2010年4月2日前报建的项目一律享受市政配套5折优惠。前期报建所有费用加起来是一笔不小的数字,当时很多企业挤在这个时间段报建。按照要求,报建批准后,一年内要开工。2011年和2012年是清远市区历史以来供货量最大的时期,从而造成供大于求局面。
此外,我认为还有容积率的问题。前些年清远容积率控制相对较松,许多项目在拍卖规定基础上增加容积率,收取的增容费每平方米只有几十元,只有现在的十几分之一甚至几十分之一,增容费较少,从而间接鼓励项目“扩容”,总货量比以往预计供货量要多很多。
供求关系决定了价格。目前楼盘多,供货量大过于求。这可能带来新的问题:优惠政策取消后,报建项目减少,加上销售不理想,资金回笼难度增加,后继供货不足可能造成市场空缺。我们现在可以看到,去年底以来尤其是今年以来,新盘减少。
行业前景依旧好
记者:你认什么时候供大于求局面才能回到正轨?供小于求会很快到来吗?
胡有义:我不是预测家,很难说得准。但毫无疑问,存货消化到一定程度的时候,这种供求格局就会颠倒过来。但总体来说,我对清远是看好的。
记者:怎样评价清远房地产行业前景?
胡有义:目前问题主要是供应量大造成的,因此房价还算便宜。但现在工人很难找,劳动力成本在上涨,物价也在上涨。一个新的现象是很多广州人过来清远买房。
比较房地产有没有投资价值和升值空间,得看租金,租金体现回报。现在清远的房子每月租到两千多元的很普遍,三四千的也有很多,一千多是比较差的。租售比一算就清楚了,几年的租金够一套房首付,所以我看好清远房地产前景。
谈行业弊病“说到底是资金问题”
记者:最近几月清远楼市爆出了很多问题,比如一房多卖、欠薪讨薪、造假等,很多人问,清远楼市怎么啦?你怎么看?
胡有义:还是我之前关于市场分析和判断,一切的问题都源于供货量远远大于需求量。一旦楼市销售不好,就会影响到资金回笼。现在很多企业都是到银行贷款,做了在建工程抵押,缺钱的可能还有民间借贷,一旦降价房子都卖不出去,资金链就可能断裂,断裂后,各种问题就容易暴露出来。说到底就是资金问题。
记者:东方明珠是否做了在建工程抵押?如何避免资金断裂,请你提提建议。
胡有义:东方明珠没有做在建工程抵押,从市住建局网上可以看到。我觉得有多少钱就做多少事,楼盘的开发节奏也要有所控制,比如适当减少量控制。
我们希望行业往健康有序的方向运行,珍惜来之不易的信用,维护企业以及所在行业的形象。
谈企业管理先小人后君子
记者:今年比较火的一部电影《中国合伙人》说了一句台词,大意是不要跟最好的朋友合伙开公司。这种关系确实难处理,最近一两个月房地产企业出问题,就是因为股东内讧。谈谈你是如何处理这种关系。
胡有义:首先,这话也对也不对。不同人有不同人认识。我们几个股东到清远来一直合作,已经有了七八年。
简单说,我说了算,但必须要在规则里边。股东不能随意干预下属工作,而是协助。每一笔重要支出必须股东签字,财务首要管理好。
记者:这其实就涉及到公司制度和管理问题。
胡有义:对,游戏规则先定好,以制度管人。也就是通常说的先小人后君子。股东不开心的时候,有规矩和规则可依。重大问题开个股东会,定好的事情,老总去执行,股东随意指指点点,执行中遇到问题,解决不了,反馈回来,再探讨。
谈项目速度降下来,质量搞上去
记者:东方明珠一期架空层园林听说近期即将面市,二期什么时候动工?
胡有义:架空层园林预计一个月左右就做好了,二期原计划七八月动工,但近期雨水太多,影响了开工计划。
记者:相对于有些项目,东方明珠在不缺钱的情况下进度慢了一些,为何?
胡有义:综合考虑市场和质量控制问题。有的项目一个月建五六层、六七层,甚至十几层。但我们绝不允许如此做。道理很简单,刚做完一层,水泥还没固化,拆掉模板会影响质量,我们必须要让水泥固化后再拆,所以把速度降下来。
我们拆脚手架相对较慢,为什么?可能许多业主不知道,没有洗墙前如果拆玻璃,可能会导致玻璃腐蚀,现在看不出来,过几年可能就会发现问题。
我们和许多企业不一样,要求铝合金窗要和泥水两个工种一起做,分开做,做不好在以后就会出现渗水情况,我们要求加防水,前面弄好,以后少些问题。
这一切都是为了更加精细地打造产品。我们希望建一个舒适生活社区环境,一个重点是设计了架空层,五六米高。这里原本完全可以做成复式,这样一来利润高,但我们要考虑到业主居住需求、居住舒适度等问题。
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责任编辑: liuyaying
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