惠州钱荒压市成交受阻 下半年或隐现曙光

■上半年惠州楼市回顾

2014年上半年楼市并不安稳，跳水、房闹、房企倒闭等问题不绝于耳，尽管惠州偏隅南国，亦未幸免，7月3日，2014年上半年度惠州楼市成交数据统计全线放榜。

尽管市场成交数据下行明显，但2014年上半年全市成交房源数仍达到38575套，成交面积389.8万平方米，成交均价5935元/平方米。其中，惠州城区成交套数破万，达到10748套，面积124.3万平方米，其均价则为全市各区县最高值6601元/平方米。

而在项目成交方面，碧桂园十里银滩以36.71万平方米占据榜首，德丰凯旋城、龙光城、白鹭湖、中心凯旋城和星河丹堤分列2-6位，成交面积均突破7万平方米。而具体到惠城，白鹭湖、中信凯旋城、中央公园和水岸城位居前四，成交面积均突破6万平方米。

此外，从房企销售排行榜单发现，位居前列的均为全国性的大型房企和本土大鳄，其中，碧桂园以24.79亿元的半年成交数位居榜首，中信、龙光、富力、方直、星河、雅居乐、中洲德丰、皇庭皆以过4亿的成交金额分列榜单的2-10位，前十总成交金额达到80.9亿元。

数据来源：中原地产和惠民之家

关键词梳理

进入7月份，2014年的惠州楼市交出年中成绩单。然而，拿着相关机构新鲜出炉的行业答卷，作为媒体人却难以兴奋，再联系上半年度楼市风雨，感觉略沉重。

寻找几个词来形容上半年市场，钱荒压境、银根收紧、光耀危机，成交低迷和市场观望浮现脑海。当然，开发商降价撑市，政府传递信心，银行业酝酿发力也让行业对下半年市场充满信心。

近日，在私人社交媒体疯传着一个段子，“上半句：终于结束上半年的单身生活了，中间是表情刷屏，点开全文最后一句：开始了下半年的单身生活。”而具体到我们的惠州楼市，终于结束了上半年的无奈何忧伤之后，期待下半年迎来艳阳天。

忧

市场低迷、成交数暴跌、成交均价下跌

进入2014年，尤其是农历新春过后，惠州的楼盘突然不好卖了。成交量持续坚挺一年多的楼市陷入滞胀和观望。即便开发商随即接连加大优惠、折扣力度大，但收效甚微。

从今年3月开始，市场成交低迷、暴跌等字眼不断出现在相关媒体的报道中。在具体的年中数据统计中，楼市成交量下滑亦成事实。

相较于成交量的下跌，月度成交均价的下浮更加引起市场的担忧。与成交量反映市场供需比不同，均价下行则更多体现在市场信心的削弱。根据国家统计局的数据，上半年惠州房价基本停滞，在5月份出现微跌。

市场信心的下滑导致开发商难以吸引客户入市，除了在低折扣这味药上持续加大剂量外，鲜有他法，市场陷于忧虑。

伤

钱荒压市、“银根”收紧、资金困局、二手房难成交

大众印象中，银行是装钱的，怎么都不可能缺钱。然而，从去年年中伊始的“钱荒”，颠覆了这一概念，受困于高密度的资金投资，房地产行业受波及严重。从行业源头的开发贷款，到销售期的购房按揭款，银行拧紧的“水龙头”制约着整个行业发展的上下游，市场“伤”得不轻。

开发商开发贷几乎断供，企业从生产源头资金吃紧。此外，购房者的按揭贷款也变得苛刻，从以往的一两月放款，如今只能静等名额，半年、一年放款成常态。放款周期的延长，在直接制约楼市成交之余，更加大了开发商资金流的不可控性，资金压力扩大。

相较新房市场的按揭延期，二手房市场无疑“伤”得更深。各大银行纷纷断供，中介只能寻求担保和资金公司周转，扩大化的成交风险使得购房者尤为谨慎，中介门店凄凄惨惨戚戚。

悲

光耀濒临破产、问题楼盘频现、惠州行业受质疑

犹如结好痂的伤疤再次被揭开，光耀事件的再度提起总会让惠州行业隐隐作痛。然而，直面2014上半年的楼市，终究绕不过光耀困局。

对于光耀事件，实际亦属“银根”收紧扩大化，而往深里追究，企业自身发展模式的冒进和自身融资渠道的复杂性使然。不可否认，在光耀的发展过程中，多渠道融资和高成本营销一度支撑其快速发展壮大，在高举高打、快建快销的资金顺畅流通情况下，“借鸡生蛋”迅速铺开摊子，数年间便实现全国性布局。但遇到今年的行业背景和市场状况，资金链受阻，企业陷入绝境。

然而，对于整个惠州市场而言，光耀地产的资金困局不过个例，大市场并非如外界谣传的那般悲观。尽管在光耀事件外，富力现代广场、东江学府、大新城、21克拉等楼盘亦出现各样问题，但这些企业并不具备某种共性，而只是在商业市场环境下开发商作为资本家逐利本性使然。

回归到光耀事件，今年5月份第二个周日，一年一度的母亲节，在微信圈上光耀候鸟度假基地发布的“光耀妈妈，挺住！”在看客感受到丝丝温情的同时亦加深其悲情色彩。

变

高优惠、低折扣、市场争相降价、中介叫卖一手楼

在近年来，惠州楼市的对外推介过程中，环比周边深圳、东莞、珠海等城市楼市，较低廉的价格是最大的吸引点和卖点。

据官方数据统计，惠州当前房价为5935元/平方米。据业内专家介绍，房地产开发的成本日趋透明，行业的建安成本和地价，以及营销、公关和人力等成本相加，每平方米达到4000-5000元已经相当正常，因此，惠州目前的房价利润极为有限。

面对持续走低的市场成交，开发企业并未坐以待毙，而是争相拉大折扣力度和优惠额度，“七折”“六五折”等平常只在“买白菜”时才会经历的场景频现楼市，市场更是一度出现低至3688元/平方米的房源，刚需族迎来入市良机。

然而，相比较一手房市场主体的割肉走量。二手市场在凄惨的成交中的求变就略显无奈，得益于较为丰富的客源和优质的拓客渠道，昔日叫卖二手房的经纪人开始推售新房，与楼盘合作，直接开通绿色的看房通道。

稳

市场主体投入减少、营销方式单一化、企业营销开始节流

2013年的惠州楼市营销是不平静的。在市场表现上，娱乐、文体明星扎堆，开发商争相加大营销支出只为在市场中掀起一丝波澜。范冰冰、罗大佑、李宗盛、陈坤等娱乐大牌，梁文道、王蒙、方文山等文学大师，就连享誉美利坚华尔街的投资大师罗杰斯也悉数来惠亮相，在惠州这座小城也不断掀起一轮轮的楼市营销热潮。

进入2014年，在大市场持续走低的背景下，开发企业开始注重节流。在营销上多采取持续周期长、小规模的圈层活动，投入少精准度高的营销模式，仅有奥林匹克花园的“南极企鹅展”花费过百万重金，但营销费用并非全部为活动本身，由此为噱头的全媒体泛联动也是很大一部分。

某广告公司负责人直言，开发商越来越精打细算了。在上游资金流遇阻，下游回款受限的情况下，位处中游的营销支出愈发谨慎。企业在持续低迷的市场，仅以例行的暖场保持市场发声，表明其并未对短期市场抱太大信心，小投入的稳健营销成趋势。

调

调整趋势渐明确、市委市政府传递正能量、金融业支持、新型城镇化

年过半载夏入盛，太阳高高照。但随着行业调整深入，惠州房地产业却遍布寒意。对于未来市场，市场各方主体都陷入调整、观望态度中。

6月末，由市委市政府主持的惠州市房地产工作座谈会召开，惠州市委市政府与惠州开发企业深入交流，问需于企，服务于企，帮助企业增强信心、破解难题，推动房地产业平稳健康发展。市委书记陈奕威在会上强调，近年来，市委、市政府一直重视支持房地产业发展，房地产业总体保持了平稳健康发展的态势，为惠州经济社会发展作出了重大贡献，有力地促进了第三产业发展、固定资产投资和财税收入增长，成为了经济发展中的重要增长点。广大房地产企业要看到国家推进城镇化、惠州尽快进入珠三角第二梯队的重要机遇，以及交通设施不断完善、人文环境优越等有利因素，增强信心，稳步发展。犹如给布满疑云的市场注入了一剂强心针，惠州房地产业在迷惘中看到曙光。

此外，结合目前持续推进的新型城镇化发展，惠州房地产市场亦迎来调整良机。而据惠州工商银行代表透露，目前惠州分行正在向上级申请惠州按二级城市标准来实行放贷规模，这对于惠州金融环境的改善将意义重大。2014年的楼市进入下半场，满满都是爱、满满都是正能量。