楼市降温 该不该在这个时候买房？

进入10月，楼市调控目不暇接，可谓一场调控一场寒。对于购房者而言，该不该在这个时候买房?

没有最疯狂，只有更疯狂。今年春节以后，众多一、二线城市的楼市进入暴涨状态，房价如脱缰的野马，狂奔在未知的道路上。为此，国人上下焦虑不安，抢房大战一再上演。

然而，进入10月之后，楼市调控目不暇接，可谓一场调控一场寒。先是一、二线城市纷纷限购限贷，导致成交急冻，价格降温，买家毁约。随后，央行召集5家国有银行和12家股份制商业银行相关负责人开会，吹风17家银行配合各地政府做好楼市调控。接着，国务院公布互联网金融专项整治工作方案，将没有取得资质的房产中介从事房地产金融业务列为重点整治对象。稍后，深圳对20个在售楼盘进行突击检查，曝光了开发商制造购房恐慌的种种非法手段。仅隔一天，住建部就明确各地应对捂盘惜售、恶意炒作、虚假宣传等9种不正当经营行为严厉查处。

面对如此凌厉的调控，近乎疯狂的楼市终于安静了下来。

静而思远。是什么因素导致楼市一次又一次的疯狂，房价一波接一波的暴涨，进而引致国家一轮又一轮的调控?这次调控能否将楼市引向健康发展的轨道?

资产荒

诸多资管人士将此轮房价暴涨归因于资产荒下投资资金的主动选择。在利率下行周期及利率市场化改革态势下，存款的吸引力正逐步降低，而盛极一时的互联网金融在一系列风险事件的冲击下，也正褪去高收益的光环，加之股市疲软，债券、信托等金融产品收益率下滑，实体经济回报率下行，高收益产品刚性兑付逐步被打破，资金对低风险高收益资产需求得不到满足，“资产荒”随之出现。

在大类资产中，20多年长牛行情的房地产时至今日依然是一枝独秀。“中国经济主要靠房地产，房地产不能崩盘”是诸多购房人坚定买房的最大理由，即使未来房价下跌，幅度也有限，是相对最为保值的资产。这已被2008年金融危机以来的房价走势所验证。

此外，先入市者的财富效应也吸引了更多的后来者。楼市保值成为一种集体预期。

在海通证券(600837,股吧)首席经济学家李迅雷看来，房地产市场是存在“隐形刚兑”的。最大的“隐形刚兑”来自政府部门对房地产行业的支持。这是因为房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。

兴业证券(601377,股吧)分析师阎常铭认为，资产荒往往出现在货币宽松周期内，这些过剩的资金大多最终进入以房地产为代表的存量资产领域。日本在1980~1989年货币环境十分宽松，在此阶段释放的过剩流动性更多地被用来购买存量资产，即进入土地、房地产市场和证券市场，从而形成了日本房地产历史上最大一波牛市。

在土地市场上，今年以来，开发商豪掷千亿元买地。中原地产研究中心统计数据显示，截至8月，31家房企拿地超过百亿元，抢地最积极的房企合计拿地8355.78亿元，合计建筑面积11805万平方米。

在资本市场，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入，再加上购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也直接或间接进入了房地产市场。

资产荒下，“买房”成了各路资本的共同选择。

信贷狂飙

居民存款向房地产市场的转移，银行对房贷资产的青睐，推动了房贷一路狂飙。

近几个月的央行数据显示，居民房贷已成为信贷的绝对主力。阎常铭介绍，今年1~8月累计新增居民中长期贷款3.63万亿，同比增长90.4%。未来这一趋势必然带来核心一、二线城市房地产基本面的长期上行。他强调，银行资产配置将持续大幅度向按揭倾斜，这是利率市场化和金融自由化的必然结果，是银行在资产荒背景下长期不可逆趋势。

“今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，反映在前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。”交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员夏丹表示，目前房贷利率优惠已近极限，8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降;二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。

居民杠杆的快速上升正引起业内担忧。国信证券(002736,股吧)分析师董德志测算，如果维持前7月居民贷款投放速度，2016年中国居民部门杠杆率将达到44.7%，远超之前年份单年加杠杆的速度。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长姚枝仲警告，当下是通过居民贷款支撑起房价上涨，其中是存有风险的。在高房价没有明显回落的情况下，又出现进一步的上升，这就是一个泡沫的过程。

不仅仅是居民杠杆上升，开发商的杠杆率也在升高。克而瑞研究中心数据显示，今年上半年千亿级房企中，绿地控股(600606,股吧)资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平;万科A资产负债率为80.6%，同比上涨近3个百分点;碧桂园负债率为78%，较去年末增加了3个百分点;恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也近80%。

房企疯狂拿地，创造出一个个“”的背后，正是其通过各种渠道不断增加杠杆的结果。

土地供应失衡

房价上涨的另一端是地价上涨，甚至出现面粉比面包还贵的现象。到底是地价推动房价，还是房价带动地价?这是一个解不开的谜题。

但现实是，土地供应特别是一线城市土地供应在逐步下滑。比如，北京市2016年全市国有建设用地计划供应总量为4100公顷。而2015年为4600公顷，2014年则为5150公顷。据伟业我爱我家(博客,微博)集团数据中心统计，2016年上半年，北京的土地供应总量为18宗，同比下降45.5%，环比2015年下半年下降76%;供应的土地面积为344.09万平米，同比上涨27.7%，环比下降43.8%。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，一线城市房价上涨有两个因素，合理因素是大都市区加快发展，不合理因素是城市发展战略、土地政策和制度。他直言，政府多年来通过土地财政来为城市建设募集资金，很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式，使土地供应价格最大化。

一位已离职的原深圳某地产集团高管向记者表示，中国的房地产市场屡涨屡调，不停轮回，这些举措正是中国经济体制不健全的表现，“行政调控，都只是表面性的、暂时的，一旦部分资源被过度放大，经济杠杆调节起不了作用的时候，国家就用这种临时性的政策来抑制”。

“如果国家经济体制的改革未完成，地方政府对土地出让和相关税收的‘依赖症’没办法缓解，中国房地产行业的改革不会完成，都只能治一治‘标’。”上述人士表示。

根据国家统计局数据显示，在2010~2013年，土地出让收入占地方财政收入比例均超过60%。今年以来，土地价格出现了普遍性上涨，土地溢价高，以至于“”频出。数据显示，2016年1~9月，全国300个城市共成交土地面积1.83万平方米，同比基本持平，但土地出让金总额则为1.926万亿元，同比增加40%。其中，住宅用地出让金总额1.502万亿元，同比增加56%。

“”被作为房价标杆，带动周边房价上涨的效果明显。许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均复合上涨31%;2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。

此外，据统计，直接与房地产相关的税种有13个，包括企业所得税、营业税、土地增值税、印花税等，税费约占房价构成的12%~15%。如果综合地价，在房价较高的一、二线城市，地方政府所得占房价的比例不低于60%，因此，地方政府对控制房价过快上涨的意愿相对不足，难以采取及时有效的调控措施。

房价何去何从

在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，这次房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显，更是意在为深化改革破冰赢得时间。

10月19日，在国务院新闻办公室举行的发布会上，国家统计局新闻发言人盛来运也表示，这一轮房地产调控的目的主要是防止房地产大起大落对经济带来不利影响，调控目标最终还是保持经济的稳定增长。

多位房地产专家预计，随着暴风骤雨般的调控政策落地，将对本轮快速上涨的房价起到抑制作用，一、二线城市的房地产价格上涨小周期或终结。

“本轮调控政策措施不会一会儿收紧，一会儿放松，估计要持续两年左右的时间，这两年会使得调控措施逐步到位，这样的话，整个中国房地产市场目前过快的上涨一定会得到抑制。”中城联盟副主席、世联行(002285,股吧)集团董事长陈劲松分析。

前三季度业绩增长迅猛的房地产商，在调控出台后是否会受到影响?在陈劲松看来，一手交易会因为局部小的或实力不强的开发商出货而下滑，但下滑是有限的，预计在20%左右，“因为目前开发商的实力比较强”。

而且，自2011年以来，在房价成倍增长中受益的房地产商，早已习惯已成常态的房地产调控，会适时做出战略和业务上的调整。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此轮调控对于房地产商的影响，按照房地产周期判断，将在6~8个月之后，也即2017年年中出现，“伴随着供应量的增加，预计明年上半年，市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格可能会在2017年年中出现下滑，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及‘’频出的板块极有可能率先降价”。

不过，也有不少房地产专家认为，调控政策确能对房价产生短期打压作用，但是在一段时间之后，往往又会继续抬头疯涨，楼市有关供需矛盾和深层次问题并没得到实质性解决，只是时间上在推后。经历了2008~2009年、2010~2011年、2013~2014年三次所谓的“楼市拐点”，人们应该对调控套路有所了解。楼市拐点在未来一段时间不会存在，除非中国的经济和改革骐骥一跃。

那么，对于购房者而言，该不该这个时候买房?

一位从事上海房产投资多年的业内人士告诉记者，他能给购房者的意见就是，“在一、二线城市居住，有能力买房的，用来自住而非投资的，现在买并没有什么不好”。他表示，尤其是一线城市的刚需买房者，千万不要有房价下跌抄底的想法，目前看来，一线城市的房价不会有下跌的情况，楼市交易量下滑，不代表房价会降低。

“当然，此时炒楼投资也不合适，政策下来后，依靠房产投资一夜暴富的可能性在降低，哪怕去周边投资房产，的周期也在被拉长，因为三、四线虽然在去库存，但是需求量也有限。”该人士表示。

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