城市群视野下的楼市投资： 资金流向卫星城

【以下信息来源“滚动新闻”，由楼盘网于2017-04-22 07:22:07整理提供】

城市群带来房产投资新机会，但由于区域调控政策差异的存在，每个地方具体的限购、限售情况不一样，导致投资资金和机会不断流动、波动。

21世纪经济报道记者注意到，在过去两三年，购房资金在城市群各个区域之间快速流动。在京津冀地区，临近北京通州的燕郊，率先成为北漂购房者和投资客关注的区域，房价在2016年快速上涨。

但自去年7月燕郊所在的三河市，规定非本地户籍居民家庭限购一套二手房后，投资者随即转向香河、固安等地。

3月22日，香河、固安所在的廊坊市再出新规，升级限购以截堵投资客。此后，河北霸州市、文安县、任丘市、定兴县接连颁布限购政策，并提高首付款比例。至此，整个河北省全线升级调控政策，炒房资金被全面围堵。

以上海周边为例， 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，自去年下半年上海调控收紧以后，楼市降温明显。于是，资金开始转向太仓、昆山、嘉兴、无锡等地，使当地的成交量激增。

但今年3月起，许多非传统热点城市也开始加码调控，如扬州除限购外，还规定新购房产持有两年才能交易，许多购房者失去了兴趣。资金开始流向长三角其他非限购区域。

“但是，随着限购区域的增加，非限购区域的投资价值在边际递减，”一位上海本地的开发商认为，限购说明了房产投资有价值，而不限购、离核心城市越远的区域，风险越高。

在珠三角地区，由于深中通道即将开通的消息，前两年的中山是投资热点，深圳楼市也火爆异常。自去年第四季度起，深圳升级限购限贷，炒房资金又转到广州，以及临深的东莞、惠州等。

今年3月，广州、东莞、惠州等地相继实施了严厉的调控政策，上涨态势被抑制，投资资金又出现回流深圳的迹象，致使3、4月深圳楼市有所回暖。

总体来说，购房资金的主要路径为，由核心城市流向周边轨道便利的，被限购后再寻找其他的洼地，最终导致整个城市群主要城市皆升级调控，资金再回流至核心城市。

“限售”调控影响已现

当传统的房地产区域投资被抛弃，人们没想到，2017年，福州长乐市、东莞虎门镇、佛山南海桂城街道，这些传统的三四线城市乃至镇级区域，房价也快速上涨，调控也随之而来。

值得重点关注的是，这一轮楼市调控出现了新的方式——“限售”：即要求个人或企业获得不动产证几年后方可再卖。限售在厦门、广州先行展开，目前已蔓延至城市群周边的卫星城市。

如京津冀地区的河北保定，4月5日，保定白沟新城出台政策，非本地户籍家庭在当地限购一套住房，且房产自登记之日起五年内不得转让；位于长三角的城市常州也在4月9日宣布限售，新购的住房两年内不得上市交易。

在珠三角地区，继珠海4月8日出台新规，位新购房须取得不动产权证3年以后才能转让，紧接着9日、11日，惠州与东莞相继宣布，新购买的商品住房需在取得不动产权证的3年、2年以后方可上市交易。

截至目前，实行限购又限售的地区已达16个，涉及京津冀、长三角、珠三角、海峡西岸四大城市群，包括了厦门、杭州、福州、广州、青岛、启东、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州、成都和海南。

其中，珠海和惠州限售时间为3年，隶属保定高碑店市的白沟镇限售时间最长，为5年。

值得关注的是，这批“限售”城市中，除了广州为一线城市外，其他均是传统二、三线城市，甚至涉及四、五线，但他们基本都位于城市群中。

中原地产首席分析师张大伟认为，“限售”的背后，是当前部分热点城市由投资需求引导的快速升温的异动，以及由此带来的供需失衡。

由于新房从购买到拿证，约需两年时间，再持有两三年，意味着四、五年左右才能转让，限售严厉打击了短期炒作的投资者，防止市场投机行为泛滥，同时有助于让房产回归居住的本质。

宋会雍认为，限售使楼市价格在高位冻结，在一定程度上减少了房屋的供应量，或促进新房的销售。限售与否，很大程度上取决于城市的存量供应，在去库存压力不大的地方，该政策或被更多使用；而需要去库存的地方，则会进一步刺激市场。

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