楼市传来大消息,三四线房价要大跌?

6月25日下午，市场传言全国棚改叫停，市场一阵惊慌。

棚改变局消息影响最大的是房地产企业，特别是布局三四线城市比重较大的房地产企业。26日，房地产及相关的钢铁、水泥板块出现了较大跌幅。

棚改“一刀切”是真的吗？三四线房价会大跌？见闻君为大家梳理了一下，真相是这样的……

国开行独家回应传言

25日下午开始，“全国棚改一刀切 全部叫停”的说法在微博与各大微信群流传。

随后，市场又传来“国开行棚改项目合同审批权收归总行，今年将以实物安置为主”等多个不同版本。

对此，国家开发银行新闻办公室独家向华尔街见闻“看政策”栏目透露：今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

具体开展到什么程度呢？国开行给了一个数据，截至5月末，国开行今年发放棚改货币贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

华尔街见闻进一步了解到，从今年年初开始，地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移，执行口径为：新增项目谨慎受理，存量项目仍旧执行，但也要视具体情况来区分。此外，部分地方国开行易地扶贫搬迁已经全部暂停，棚改项目审核权限也已做了调整，预计新增项目审核会相对严格。

值得注意的是，今日国开行表态中，提及发放棚改货币贷款支持2018年580万套新开工项目建设，但这一580万套中，已开工和未开工的项目，是否未来有区别对待的政策变化，国开行并未说明，尚有待于进一步观察地方执行的情况及差异。

实物安置早已有之

对于市场传言的“实物安置为主”，国开行表态中并没有直接回应。

据中信建投房地产分析师陈慎表示，安置方式转变在部分区域早已有之。

个别区域货币化安置比例将有所下降，这在山东、湖南、江西等地区政策方面早有体现：

山东已取消棚改货币化安置奖励，湖南采取差异化棚改安置方式，针对房价上涨压力较大的市县取消货币化安置优惠，江西同样针对供需矛盾突出的市县要求加大实物安置力度。

华创地产袁豪团队也认为，实物安置比例会增加、而货币化比例会下降，这也在年初的预期之内。

实物安置部分可能越来越多，而推动房价的是棚改货币化部分，这部分可能会下降，由于过去三年的去库存政策以及棚改货币化的推进，很多三四线城市的库存已经下降的比较低，常州（楼盘）、岳阳（楼盘）、泰安（楼盘）等地都只有5个月上下的库存，所以年初从政府透露出来的信号就是棚改货币化比例会下降。

岳阳棚改资金早在今年1月就停止发放了，并且也在逐步由实物安置替代货币化安置的情况出现。

收紧PSL是大势所趋

棚改总投资额主要由三大政策性银行提供，其中又以国开行和农发行为主，抵押补充贷款（PSL）则是政策性银行发放棚改贷款的主要途径。

华尔街见闻“看政策”栏目评论称，“从本质上而言，PSL就是作为基础货币的创新投放机制而出现的，而且是对传统基础货币投放机制（例如降准）的替代，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降了，收紧PSL亦是大势所趋，将会对棚改货币化产生影响，金融机构今后对此类项目的操作，也将会越来越谨慎。”

事实上，今年三四线城市棚改对房地产市场的边际贡献下降也是在市场预期之内的。

中信建投房地产分析师陈慎表示，2018年棚改将淡出焦点，在于棚改总量减少（609万套到580万套），以及棚改货币化比重的下降（从60%的高点回落），而且我们在去年提出，在区域去库存任务阶段性完成后，棚改货币化的意义也将减弱，这点并未超出市场预期。

陈慎强调，棚改作为民生大计仍将一以贯之，即使总量收缩，也将平稳有序地进行。

对三四线房价有何影响？

这一轮三四线城市房价上涨，货币化棚改可谓“功不可没”。

在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”，是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。

那么，棚改变局将会对三四线城市房地产市场产生什么样的影响？

申万宏源宏观李一民指出，在PSL明显收严后的2-3个月开始，会显现出对房地产投资的压力，对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。

华创地产袁豪团队则表示，他们调研的三四线城市的楼盘的拆迁户占比从2017年的20%左右下降至2018年的10%左右，棚改货币化安置比例的下降也并没有快速让这些城市的销量下跌，成交表现依然活跃，主要原因在棚改货币化去库存之后的城市需求激活。

中信建投房地产分析师陈慎也认为，棚改货币化的启动带来三四线城市库存结构难得的缓解，我们统计全国重点80大城市的库存较历史高点下降了近30%。其实除了棚改需求，更需要关注的是各线城市市场的内生需求也迸发，三四线城市调研显示80%需求是来自于本地改善性需求和周边县镇城镇化，低库存叠加流动性的持续改善，更多城市需求对于棚改的依赖度是有所降低的。