棚改货币化安置收紧,三四线城市房地产或降温

近日，有关政策性银行收紧棚户区改造贷款审批的政策调整传闻，拨动着市场的敏感神经。

为什么市场对棚改收紧的反应如此激烈？原因或许在于，棚改贷款审批牵动着房地产市场、货币投放和地方隐性债务这影响宏观经济的三大因素。棚改贷款收紧或导致三四线房地产市场降温、货币投放减少和地方隐性债务压力加剧。

何为“棚改货币化安置”

棚改有实物化安置和货币化安置两种方式。实物化安置，即以房换房，除了指政府新建一批安置房供棚户区原住户居住以外，也可通过政府购买存量房安置给住户。货币化安置，是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。

棚改的安置方式也经过了“实物货币并重”到“货币安置优先”的过程。政府之所以可以倡导成本更高的货币化安置方式，在于人民银行推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。人民银行通过PSL向政策性银行发放贷款，政策性银行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还银行贷款，银行偿还人民银行贷款，形成资金流的闭环。发改委也对企业通过发债融资以筹措棚改资金给予了相当大力度的扶持。目前，货币化安置是棚改的主流，其背景主要在于资金来源稳定、缩短安置周期和货币化刺激房地产去库存。

三四线城市房地产或降温

棚改的货币化补贴，推进了三四线房地产去库存。数据显示，2017年上半年不同线级城市的地产销量出现明显分化。1季度全国商品房销售面积同比增速19.5%，其中重点城市（主要为一二线城市）销量增速6.3%，非重点城市（主要为三四线城市）销量增速29.0%，远超重点城市。

从时间上看，三四线城市的销售增速始于2016年年初，与2016年10月的楼市限购限贷政策并不同步。从区域上看，1季度东、中、西部地区三四线城市房地产销售增速分别为13.4%、26.3%和25.1%，不限于“一二线周边”，而是全局性走强；这意味着三四线地产超预期热销并非仅缘于楼市限购限贷政策下的一二线需求外溢或人口回流。

如果剔除棚改货币化对房地产销售的影响，会发现房地产市场的火爆程度大打折扣。国海证券(000750,股吧)在分析中假设2014-2017年（截至11月底）棚改货币化安置的套均面积为85平方米，数据分析结果显示，2014-2017年，棚改货币化去库存面积占当年商品房销售分别为3.3%、11.9%、15.9%和21.2%；剔除掉棚改货币化对商品房销售的影响，2015-2017年的商品房销售增速下降至-2.9%、16.9%和4.2%。2014-2017年，棚改货币化去库存面积占当年住宅商品房销售分别为3.8%、13.6%、18.2%和24.6%；剔除掉棚改货币化对住宅商品房销售的影响，2015-2017年的住宅商品房销售增速分别下降至-4.0%、15.9%和0.4%。

从全国范围看，货币化安置对商品房去库存的面积分别达0.4亿平米、1.5亿平米、2.5亿平米和2.6亿平米，占住宅销售面积近20%，在一些三四线城市甚至占到40%，明显加速了过去两年三四线城市房地产去库存速度，短期内大量释放居民购房需求，刺激地产销售向好、房价全面上行，库存降至低位、开发商建房和拿地热情猛增。

随着棚改计划推进，未来的棚改货币化安置面积将见顶回落，棚改货币化安置或无力提振地产投资。而这一次棚改贷款如果收紧，资金流入显著降低，无疑加速了这一趋势，地产投资增速或持续回落，三四线房地产或降温。