二手房公积金贷款,是否要办理评估?

◆二手房公积金贷款，是否要办理评估？

中心回应：购买“二手房”使用公积金贷款必须办理房产评估。

“二手房”是指商品房或公有住房第二次上市交易。“二手房”和商品房区别主要在于买卖主体和成交价格，商品房买方一般为自然人，卖方是开发公司以法人身份出售，商品房的成交价格是根据土地分摊、建筑成本、各项政策性收费、附属配套设施分摊等构成；而“二手房”买卖主体均是自然人，成交价格是由买卖双方商定；因此“二手房”买卖的价格和房地产实际价值存有差距。

住房公积金的安全问题关系到每个缴存人的切身利益，为确保住房公积金的安全，管理中心必须采取防范贷款风险的措施。在公积金贷款中房产价值是确定贷款额的重要因素，贷款风险的大小，很大程度上取决于房产是否真实，价格是否合理。因此，对“二手房”须由具有资质的评估机构对其真实价格进行评估是降低贷款风险的需要。

◆公积金贷款提供哪些还款方式？哪一种更适合我？

中心回应：申请公积金贷款后可选择等额本息或者等额本金还款。概括起来，这两种还款方式的主要区别有：

一是还款方式不同。等额本息还款法是将借款人在贷款期限内应还贷款本息均分到每个月，每月还款额均等；月还款由本金和利息组成，第一个月还款额中利息最多、本金最少，以后逐月本增息减。等额本金还款法是将借款人的贷款期限内应还贷款本金均分到每个月，利息按每月本金占用额度计算，每月还款额（本息合计）不同且逐月减少。

二是累计偿还利息不同。按最新利率计算，以30万元贷款，10年期限为例，等额本息还款法期满后共需付利息51788.50元，等额本金还款法需偿付的利息为49156.25元。

三是还款压力不同。以上述为例，等额本息还款法从第一次到最后一次还款额均为2931.57元，而等额本金还款法第一个月还款3312.5元，以后逐月递减，最后一次还款约为2506.77元。

相比较而言，等额本息还款法还款压力均衡，适用于现期收入少，预期收入将稳定增加的借款人，如年轻人。等额本金还款法初期还款压力较重，随着还款次数的增多，还款压力日趋减弱，适用于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中年人。如果借款人提前还清贷款，无论哪种计息方法都是根据剩余本金和本金实际占用天数，按原借款合同约定期限的相应利率计算利息。借款人可根据自己的家庭收入情况自由选择以上两种还款方式。

◆在公积金住房组合贷款情况下，如何解决贷款的担保问题？

中心回应：公积金住房组合贷款担保采用借款人将所购住房按贷款比例分别抵押给管理中心和发放商业性住房贷款的受托银行。这样，在保证了住房公积金贷款和商业性住房贷款的资金安全的同时，对于借款人，既方便又实惠。

◆公积金贷款人死亡或宣告死亡的，其公积金住房贷款由谁偿还？

中心回应：按照《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》有关规定，借款人死亡、宣告死亡或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

借款人在还款期限内死亡、失踪后，应由第一顺序继承人即其配偶、子女和父母继承其遗产，同时对其债务承担偿还责任。如果借款人没有第一顺序继承人，则由其第二顺序继承人即兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承其遗产，同时对其债务承担偿还责任。如借款人无继承人、代管人或法定代理人的，或者全部继承人均声明放弃继承权的，可由保险公司暂时承担连带责任，待抵押资产处置后还清剩余部分资产。如借款人因意外事故死亡的，其继承人或受遗赠人暂时无生活来源，由其继承人或受遗赠人提出书面申请并提供市管理中心认可的保证人，由保证人承担连带保证责任。

继承人或受遗赠人继承或接受遗赠后拒绝履行借款合同、不继续偿还贷款的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押质物，其价款不足以偿还剩余贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，直至还清全部本息。