棚改安置的钱少了,三四线楼市是浮夸还是凉凉。

和一线、二线楼市相比，三四线楼市是沉默的大多数。直到2016年三四线房价开始快速上涨，媒体的聚光灯才照到这里。在棚改货币化安置、地方去库存、一二线限购等因素的综合作用下，2017年三四线楼市持续升温，风头甚至盖过了一线、二线楼市。

三四线楼市关注热力/迁徙图

随着时间的推移，情况正在发生变化。特别是今年6月底，国开行要把棚改审批的权力收到总行的新闻被广泛报道后，引发了强烈反响。虽然国开行否认了“棚改”全面“叫停”的传闻，但还是收回了地方审批放款权限。这是一个明确的信号：能通过棚改进入三四线的钱，会越来越少。

围绕这一变化展开的三四线楼市前景的讨论，越发激烈。乐观派认为，当前三四线楼市需求的释放有其大背景，在相当长一段时间还会持续；悲观派则认为，三四线城市是没有未来的，除了留一套房自住，其他的还是及早出手为妙。

中老年大叔的主场，关注价格提档5000元

谁在关注三四线楼市？艾普大数据对三四线的购房人群做了新一轮画像。画像显示，三四线的潜在购房客主要是36-55岁、月可支配收入4000-6000元的中老年大叔。他们正处在年富力强的时期，有一定积蓄和消费能力，且推测有很大一部分是为了子女的婚房未雨绸缪。

三四线潜在购房客性别占比

三四线潜在购房客年龄占比

三四线潜在购房客月可支配收入占比

从房源来看，三四线购房者高达92.54%的人关注的是新房，关注二手房的比例不足10%。这是因为三四线城市的人口流向以溢出为主，大部分居民已经有房，新房市从价格来看，1万-1.5万元区间关注度最高，而在2017年11月，关注度最高的价格区间还是5千-1万元；从户型来看，两居最受欢迎，三居次之，主要需求还是居住；从面积段来看，70-90平米最受欢迎，50-70平米次之，在总价购买力不变的情况下，单价上涨，是导致这一局面的元凶。

三四线潜在购房客关注房源类型占比

三四线潜在购房客关注价格区间占比

三四线潜在购房客关注户型占比

三四线潜在购房客关注面积段占比

棚改货币化安置退潮，三四线真实的购买力如何？

在百余个三四线城市中，关注度最高的有哪些？艾普大数据分析结果显示，三四线热门关注城市TOP10中，5个分布在长三角地区，3个分布在珠三角地区，其他地区仅廊坊、合肥两个城市入围。

三四线热门关注城市TOP10

对比2017年11月发布的三四线楼市热度榜，可以看到长三角的楼市影响力在持续扩大，垄断关注榜三甲、城市占比达到半数。随着城市群概念的清晰和壮大，未来人群的聚集效应将更加明显，特别是经济发达、就业机会较多、生活水平较高的长三角、珠三角、京津冀地区。

来自克而瑞百座三四线城市的市场调研结果显示，在三四线购房的人群当中，本地客群平均占比超8成，仅19.9%的客户来自外地。本地客户购房最为积极的区域是华东区域，本地客群占比85.9%，高出平均值近6个百分点。吸引外地购房投资客最多的区域是华南，外地客群占比接近3成，高出平均值9个百分点。

全国7大区域百城购房者来源地占比

数据来源：克而瑞研究中心

从购房者住宅拥有情况来看，多达74%的购房者仅拥有1-2套住宅，拥有3套及以上住宅的人群占比不足3成。这说明大多数购房者还处在刚需或者置换阶段，主力需求并非投资。其中，华北和西北的客户刚性需求最旺盛，华南和东北的客户投资意识最强。

全国7大区域百城购房者拥有住宅

（备注：套数指购买后拥有几套）

数据来源：克而瑞研究中心

克而瑞百城调研数据显示，超8成项目接待过货币化安置客户，约半数项目有10%的客户为货币化安置客户。华东、西北和华中地区，对棚改货币化的依赖相对重一些。业内有观点认为，随着库存规模下降、地方债务压力增加，货币化安置政策逐渐退潮将是大方向。届时，这些项目的成交将或多或少受到冲击。

全国7大区域百城货币化安置购房者分布

数据来源：克而瑞研究中心

割韭菜效应下，三四线楼市能火多久？

价格方面，从国家统计局公布的70个大中城市房价指数来看，2017年7月之后，三四线城市的房价涨幅长期跑赢70城平均值，远超一线和二线城市。 最新公布的7月70城房价指数显示，在一线、二线新房环比涨幅回落的情况下，三四线城市的涨幅仍略有扩大。

成交方面，来自上海易居房地产研究院的报告显示，2018年年初至5月15日，一线和二线城市累计成交面积同比分别下降41%和6%，三四线城市累计成交面积同比上升13%。在其重点监测的75个典型城市中，三四线城市的新房成交占比约为37%，仍有着举足轻重的地位。

土地供应方面，三四线城市也是逆市而行。中原地产研究中心统计数据显示，前8月有20个三四线城市土地出让金超过了200亿，50个三四线城市超过百亿，且在土地频繁流拍的背景下，三四线城市土地溢价率同比保持平稳，没有出现下降。

近年来，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉。以拥有“三四线城市之王”称号的碧桂园为例，据其2017年财报估算，公司近58%的销售来源于三四线城市。中梁地产、保利地产等，也都成为重点布局三四线品牌房企的代表。

不过，随着三四线城市去库存利好的逐渐褪去，这些房企的销售压力也随之提升，转型势在必行。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，三四线城市在购房方面存在一定程度的“割韭菜效应”，即房地产市场需求释放是没有持续性的。市场容量有限，需求也有限，三四线楼市房价的这把火还能少多久？确实需要打个问号。