清远楼市前三季度销售回暖，这三大问题仍值得关注！

2019年前三季度，清远市坚决贯彻落实中央经济工作会议精神在“房住不炒、因城施策”基调持续调控下，清远房地产开发投资增速有所放缓，商品房市场保持平稳增长，企业到位资金增幅有所回落。

一、运行的主要特点

（一）房地产开发投资增速放缓。

前三季度，清远市房地产开发投资310.24亿元，同比增长7.6%，增幅比上半年回落1.3个百分点。增速为2017年5月份以来最低水平。主要原因是碧桂园假日半岛一号、海港成花园、星湖湾雅轩花园、胜利雅苑、汇丰花园等大项目接近尾声，新项目工程进度放缓。

从构成看，建安工程投资增速略有回升，土地购置费拉动投资增长作用有所减弱。前三季度，清远房地产开发投资中建安工程228.89亿元，同比增长3.5%，增幅比上半年提高0.9个百分点；设备工器具购置2.71亿元，同比增长117.1%，增幅比上半年提高85.8个百分点；其他费用78.64亿元，同比增长19.4%，增幅比上半年回落13.8个百分点。其中土地购置费53.88亿元，同比增长20.7%，增幅比上半年回落15.3个百分点，对房地产开发投资的拉动率由上半年的3.8%回落到2.3%。

从工程用途看，住宅和商业营业用房投资增速放缓。前三季度，清远房地产开发投资中商品住宅投资248.13亿元，同比增长8.5%，增幅比上半年回落6.6个百分点；办公楼投资1.25亿元，同比下降0.8%，降幅同比大幅收窄39.6个百分点；商业营业用房投资23.81亿元，同比下降19.4%，降幅比上半年收窄6.8个百分点；其他投资37.05亿元，同比增长28.9%，增幅比上半年提高19.7个百分点。

按区域分，全市八个县(市、区)中，房地产开发投资额同比增速保持“四正四负”的态势。其中连山县、佛冈县、英德市和清城区四个县（市、区）房地产开发投资增速同比为正增长，分别增长429.4%、133.7%、59.4%和4.5%；连州市、阳山县、清新区和连南县则同比为负增长，分别下降50.7%、14.8%、11.8和7.8%。

（二）商品房销售市场回暖，销售面积增速保持平稳增长。

房地产开发企业为加大资金回笼的力度，对销售方面加大了折扣的力度，受广清城轨（广州北至清远段）预计年底建成通车和公积金贷款额度提高等多种利好消息影响，清远商品房销售市场出现回暖。前三季度，清远商品房销售面积508.69万平方米，同比增长11%，增幅比上半年回落2个百分点；销售额414.08亿元，同比增长11%，增幅比上半年回落5.7个百分点。其中，商品住宅销售面积456.84万平方米，同比增长11.6%，增幅比上半年回落2个百分点；销售额376.65亿元，同比增长10.4%，增幅比上半年回落5.8个百分点。

（三）企业到位资金增幅有所回落。

前三季度，清远房地产开发企业实际到位资金613.25亿元，同比增长19.6%，增幅比上半年回落8.4个百分点。其中国内贷款104.16亿元，同比增长97%，增幅比上半年回落7.5个百分点；自筹资金119.74亿元，同比下降9.1%，降幅比上半年扩大9.5个百分点；定金及预收款213.31亿元，同比增长9.2%，增幅比上半年回落9个百分点；个人按揭贷款170.99亿元，同比增长38.3%，增幅比上半年提高5.8个百分点；其他到位资金5.05亿元，同比下降44.5%，降幅比上半年扩大59.5个百分点。

 二、需关注的问题

（一）开发企业库存压力增加。

进入下半年，房地产开发企业积极调整营销节奏，加快项目推盘和周转速度，企业整体销售力度不减，但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下，市场观望情绪浓厚，项目开盘去化速度较慢，房地产企业库存压力进一步加大。前三季度，清远商品房待售面积(已经办理竣工备案未出售的商品房建筑面积)410.47万平方米，比上年同期增加37.5万平方米，同比增长10.1%，增幅比上半年提高3.2个百分点。按类型分，住宅待售面积同比下降3.9%，降幅比上半年收窄4个百分点；非住宅商品房待售面积同比增长25.4%，增幅比上半年提高2个百分点。

（二）房地产开发企业的投入有所放缓。

随着融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，土地市场推地节奏开始放缓，土地竞拍热度明显减弱。房地产开发企业回款压力加剧，到位资金趋紧，对继续扩大投资持谨慎态度。前三季度，清远房地产开发企业土地购置面积17.59万平方米，同比下降42%。土地成交价款6.19亿元，同比下降50%。新开工面积768.65万平方米，同比下降3.9%。

三、对全年房地产市场的意见和建议

（一）加大房地产供给侧结构改革，持续推进去库存工作。

针对高库存的房地产开发企业，应采取多种措施，引导房地产开发企业盘活市场上待售、闲置房，采取“以租带售”“租售并举”的方式，加快商品房库存的消化。同时根据市场形势合理掌控开发规模，调研市场需求积极调整产品开发结构。

（二）加强对房地产市场的监测和信贷政策的引导，促进房地产市场健康发展，稳住房地产开发投资。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。一是按照人民银行、银监部门要求做好住房金融服务工作，满足首套房及改善性住房需求。二是相关职能部门要加强房地产市场监管力度和动态跟踪，密切关注市场走势和企业资金运行状况，加强房地产金融审慎管理，减小企业经营风险。制定符合房地产健康发展的政策措施，及时定向微调。积极推进房地产市场综合调控，增强企业对市场信心，稳住房地产开发投资。