今年前11月房企并购频频 房企上演“优胜劣汰”

Wind数据显示，截至12月9日，2019年以来A股房企涉及的并购动态达757条。房地产行业集中度提升速度加快，中小房企在平淡中勉强维生，大房企则加速并购做大规模。业内人士表示，中国房地产的格局发生了巨大变化，前50强、30强房企坐标初定，到2019年年底，规模没有进入千亿的房企，未来很难再有弯道超车的机会。未来几年，房企并购趋势会更加明显。

  房企上演“优胜劣汰”

  11月27日融创中国发布公告称，公司的间接全资附属公司融创西南集团将收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权，交易价格约为152.69亿元。交易完成后，环球世纪及时代环球将成为融创中国的间接附属公司。环球世纪及时代环球主要从事地产项目的开发运营，在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目，总建筑面积约3071.6万平方米，可售建筑面积约为2771.6万平方米，约占总建筑面积的90%。12月3日，融创与广州资产管理有限公司进行战略合作签约，双方将共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。据不完全统计，2019年以来，融创总裁孙宏斌至少已发起高达200亿元的并购。孙宏斌曾表示，去年融创并购的量占了百分之七八十，其中50%是并购公司，还有20%是一二级联动获得的土地，并购成功的案例有200个。

  今年上半年，世茂在不到3个月的时间里，先后完成对泰禾、明发、万通、粤泰旗下11个项目的收购，累计斥资126.8亿元。世茂成为今年流动性紧张的泰禾的“接盘侠”，上述收购中对泰禾集团项目的收购就达7个，交易对价约为77亿元。截至目前，世茂今年在并购上花费的金额已达150亿元。在年初的业绩会上，世茂副主席、总裁许世坛表示，世茂2019年70%以上的土地储备都来自并购，公司将拿回款的50%买地。

  地产集中度将进一步提升

  随着行业并购越来越活跃，大型房企的规模也将继续扩大，房企的集中度也将进一步提高。主要原因在于通过收并购地产项目，房企能够快速调整自身的战略布局，扩大土地储备规模，为后续发展增添动力。开发商的收并购最大的动力之一是扩大土地和项目储备，相比于土地招拍挂的激烈竞争，二级市场拿到的土地和项目更具性价比，还可以快速进入新的城市和区域，收并购地产项目目前已成为房企的共识。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来几年，房企并购趋势会更加明显。从今年以来的情况看，由于房企融资端受到严格限制，排名靠后的房企融资渠道收窄，融资成本高。同时，今年以来全国新房价格涨幅明显走缓，前端获利能力不足。这对于成本管控能力不强的中小房企来说，通过并购方式和大公司合作不失为一种生存方式。并购潮仍将持续。

  邓浩志指出，经过近5年来波澜壮阔的市场演变，中国房地产的格局发生了巨大变化，前50强、30强房企坐标初定。到2019年年底，规模没有进入千亿的房企，未来很难再有弯道超车的机会。

  在土地市场“弯道超车”

  除了并购项目之外，土地市场也是竞争的场所。公开市场拿地之外，房企通过收并购等方式获得的土地储备数量也不少。据克而瑞不完全统计，今年1~11月典型企业收并购、协议土地出让的宗数占比达到12%，一部分是融创、绿地、龙湖、世茂等规模房企通过收并购补充资产，另一部分是区域深耕的企业如建业、佳兆业等凭借地缘优势补充货值。中国指数研究院提供的数据显示，2019年上半年，二级市场拿地金额为802.7亿元，同比上涨5.3%，行业收并购增多。事实上，在市场不见起色、部分中小房企面临生存困境、行业洗牌加速的背景下，规模房企通过收并购获得土地资源成为不可或缺的渠道。

  金科股份联席总裁方明富表示，房企土地获取方式不是单一，招拍挂获取土地由于政策调控限价措施，甚至有一些项目不赚钱或者微利，收并购从某种程度上项目效益更加可控。7月24日，金科股份发布受让房地产项目公司股权的公告，拟平价收购新城控股下属6家房地产项目公司股权，成交总额约为17.21亿元。交易完成后，预计可为金科新增建筑面积102.22万平方米的土地储备。