清远物管为谁服务？收费合同如霸王条款？

一些管理成功的小区案例说明，物业与业主各自明确责任，双方理解、合作，才能打造出和睦小区。

物业管理服务与住宅小区居民的生活息息相关，甚至影响着市民的安居乐业。然而，目前清远市区部分住宅小区业主与物业管理的关系可谓乱象环生，他们的矛盾大多是服务方式、服务水平、服务费用等问题的纠纷。市区中心住宅小区物业管理到底有多乱?有何应对解决办法?连日来，记者进行了一番踩点和探访。

收费合同犹如霸王条款，没有任何商量余地

《物业管理条例》十年前已由国务院颁布施行，但由于清远的广大业主对《条例》中赋予自己的权力和义务了解甚少，加之部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以至于相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致小区管理杂乱无章。

记者走访发现，清远市区居民收入的水平与周边广佛等地相比仍有很大差距，房价泡沫不算太高，但令人不解的是，物业费却不便宜。记者在市区一中档楼盘了解到，该楼盘每平米每月物业费竟然高达2.0元。此外，还有设施维修费每平方每月0.1元、电梯费每月50元、垃圾费每月15元、水电公摊费100元、停车费每月150元-300元、停车管理费30元等林林总总费用。如果按一套住房100平米计算，每个月的物业费用就高达几百元。记者在采访中还发现一个令人纠结的现象，物业收费合同都是由开发商提供的格式合同，就是通常讲的霸王条款，没有任何商量的余地，业主们都是处于任由开发商宰割的弱势境地。

开发商自行成立或选择物业公司接管小区

《物业管理条例》规定住宅小区入住率达到50%时，即应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。而据记者所知清远多数小区是在未成立业主委员会或广大住户不知情的情况下，由开发商自行成立或选择物业公司接管小区物业管理的。

记者走访中发现，随着社区建设的发展，房地产业的提升，清远市区内逐步出现越来越多的物业住宅小区。但目前市区内物业管理与社区建设还远未形成有效的良性互动，很多住宅小区还没有成立业主委员会，房地产企业、物业管理企业与业主之间产生矛盾纠纷缺乏协调解决的主体;已成立的业主委员会也缺乏规范的监督和管理;业主委员会的产生程序还有待进一步完善。

在新城区的不少小区，记者看到不少物管公司“形同虚设”，没有履行维护公共卫生、公共治安等职责，小区出现了“脏、乱、差”的现象，失窃案件时有发生。记者同部分业主和物管人员接触交流了解到，由于小区业主来源于不同背景和地区，普遍对其作为业主的权益、责任和义务不是很了解，在认识和行为上出现一些偏差。“个别业主片面强调业主权利，而不注意履行义务。大部分人对小区事务漠不关心。他们不了解有关业主委员会的相关政策和法规，对成立业主委员会的事宜更是不闻不问。而小区内那些热心公益事业又懂法的业主因缺乏必要的群众基础而孤掌难鸣”，清远房产协会一工作人员在接受记者采访时认为，要组建业主委员会或召开业主大会都是一件非常困难的事，可操作性不强，因而在住宅小区管理事务上的民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分的体现。

因此，在目前清远社区建设中，如何进一步健全和加强住宅小区业主委员会的工作，使其在社区建设中对改善人民群众的生活和工作环境，提高城镇管理水平，维护社区稳定等方面起到更积极的作用，已成为市区物业管理工作中比较突出的问题。

擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能

在城规部门记者了解到，任何小区在规划报批时，均要求开发商根据小区规模建设相应的公共配套建筑，但记者在一些小区采访中发现，部分开发商或物业公司在小区交付使用后未经房管、规划和相关部门的许可，擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。例如，有的小区将自行车库出租经营后，又重新搭建简易车棚，侵占了小区道路或绿地;有的小区虽规划有幼儿园，却又将幼儿园改造为住宅出售或是另作其他用途;有的小区设计两个大门，而实际却只开设一个大门，影响了业主出行。

在位于广清大道一大型楼盘采访时，记者发现这里的物业管理费收费标准和其他项目收取费用的支出情况不透明，业主无人知晓;小区车辆存放无序，为收取租金，小区将车位任意租给外来车辆，管理不到位，而小区住户无足够车位租用等等;公共部位和公共设施损坏不能及时得到修复，修复资金挪作他用;同时还巧立名目收取垃圾费等其他费用，诸如此类的怪象不胜枚举。

“钱收多少，干什么用了，除了工作人员工资外，怎么划分收取的物业费，维修基金怎么管理，和物业怎么对接，这些都是最关键的”。业主雷先生对记者说，物业公司要对业主公开各项收费明细，解释清楚收费依据，相信只要是合情合理的收费，绝大多数业主是能够理解的，纠纷自然能减少。如果要提升相关费用，也要给出明确的计算方式，让业主明白，成本是如何来的，小区的正常收益是多少，而不是说提价就提价。程君

如何破解

住宅小区物业管理乱象?

纵深

一位长期关注该问题的清远市房地产业协会工作人员在接受记者采访时表示，一些管理成功的小区案例说明，物业和业主不是对立面，而是平等的合作方。双方明确责任，业主享受好的服务才愿意掏钱。只有双方理解、合作，才能打造出和睦小区。

为破解住宅小区物业管理乱象，他建议“六管齐下”对清远市区住宅小区物业管理进行整治和统一规范。其一，政府主管部门要督促未成立业主委员会的住宅小区成立业主委员会，让广大居民尽早行使自己的合法权力;其二，主管部门督促采取物业服务公司进驻小区竞争机制。检查物业服务管理企业是否具备资质、是否同业主委员会签订委托管理合同，如无合同，则应限期完善，否则，应更换物业公司;其三，对开发商和物业公司将公建配套设施擅自变更使用功能或与批准规范不符的，应责令限期整改和恢复，从而使社区用房能得到充分保证;其四，业主委员会可建议物业服务部门对小区内违章建筑彻底清除，小区将车位优先租小区住户。还广大业主以良好的生活环境;其五，定期公开物业费收费依据和小区管理费用收入支出明细账目;其六，提高物业服务部门的服务人员素质，定期进行专业水平的培训，人员相对固定，更好地为小区居民服务。

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