房产“70年大限”解答宜早不宜迟

商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办?是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法?在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。

在城市里，任何单位和个人进行建设，使用土地，必须依法申请使用国有土地，向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府垄断了住宅建设用地供应，房地产商垄断着商品住宅供应。而在现行法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。

房地产商从政府得到的土地使用期只有70年，如果单纯从契约的角度看，购房者的所有权利都来自房地产商的转让，当然也不能超越房地产商原有权利，土地使用期自然也就不能超过所谓的“70年”。

而另一方面，“无恒产则无恒心”，在人类历史大多数情况下，都允许居民自行建设房屋。而在“政府垄断城市土地，开发商垄断商品房供应”的语境下，城市居民让渡了自建房屋的自然权利，开始依赖开发商供应住房，他们也为此付出高额的房价，甚至沦为了“房奴”。他们有理由相信，“我所购买的房屋，能为我及我的后代世代所享，即使因公共利益被征收、征用，也应该获得补偿。”让城市居民在70年后，继续拥有所居之所的土地使用权，并非来自契约，而是来自政府应有之义。

也正因为此，《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而《城市房地产管理法》却规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

这两个法律存在一定矛盾。“自动续期”意味着并不须经过任何申请，也没有谈及有偿还是无偿。在法律没有进一步明确界定之前，地方政府自然将作出对自己有利的解释。如2009年，山东青岛开发区阿里山小区的20年土地使用权当年6月份到期，当地相关部门为此制定了临时解决方案，100平方米的住房续期约需要6万元费用。

随着很多商品住宅“年龄”的增高，“70年后土地使用权怎么办”问题的解答愈发迫切，对于这个问题的解答宜早不宜迟。希望立法部门能够从保护业主权益、现实可行性、稳定性的角度考虑，早日消除盘桓在公众心头的“70年大限”忧虑，让居民安居乐业。

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