前5月全国多个重点城市二手房市场整体回暖

春节以来，全国多个重点城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖，这与不少城市的新房市场形成了对比，一二手房价倒挂也成为了普遍现象。但在政策的干预下，二手房市场的回温幅度有限，恢复正常交易水平后，市场难有继续上升的空间，即使央行再次降准释放流动性，在定向的限定下，全国二手房市场也不会受到大的影响。

多个重点城市二手房市场回暖

据我爱我家市场研究院统计数据，2018年5月北京二手住宅成交18096套，环比增长32.3%，同比增长67.5%，延续2017年四季度以来的持续上升趋势，创下了“317新政”之后的单月新高。以往，北京每月二手住宅成交量基本在1.5万套到2万套之间，2017年一度下滑到六七千套，相比之下，今年二季度北京二手房市场已经回到了一个相对正常的状态。

在房价上，随着市场的转暖、交易的活跃，4月、5月北京二手房价开始止跌回升，但涨幅较小，两月涨幅均在1%以内。自去年“317新政”以来，北京二手房平均价格已累计下滑近20%左右。

5月份，上海二手住宅共成交16203套，环比增长19.5%，同比增长10.7%。2017年3月成交近2万套之后，上海二手房交易量逐步下滑，去年三四季度的月成交量基本保持在1.1万套左右。但今年3月的交易量超1.7万套，4月的交易量超1.3万套，市场在春节后的回温较为明显。房价上，目前上海二手房均价仍然保持在4万元每平方米左右，近一年的走势较为平稳。5月份，深圳二手住宅共成交6683套，环比增长13.3%，与2017年5月的6500余套基本持平。整体上看，2017年至今深圳二手房交易量走势平稳，单月大多维持在5000-7000套上下，波动幅度正常。5月南京二手住宅共成交7699套，环比增长18.7%，自2月开始四月连涨。虽然同比2017年5月11000多套的高点仍下降了30.5%,但今年春节过后的回升趋势较为明显。

此外，根据我爱我家市场研究院的统计，南京、苏州、无锡、郑州、杭州、青岛、南昌、长沙、南宁等重点城市前五个月的二手房市场均出现不同程度的回暖迹象。

自住需求支撑二手房市场升温

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析表示，去年北京“317新政”出台后，许多城市先后跟进，这对各地楼市的市场需求形成了很大的压制，这其中既有投机需求，也有自住需求。经过一年多的缓冲，投机需求已被彻底抑制，但自住需求却在现实的要求下开始重新入市，尤其是像北京这样的房价下跌的城市。整体而言，春节之后全国二手房市场的升温更多的是调控致使刚需受到压制之后恢复正常的过程。但这种恢复是健康的，未来的市场也是趋向平稳的。从宏观层面来讲，未来全国的二手房体量会越来越大，二手房市场也是中国未来楼市的必然发展方向，但在国家政策的调控之下，在诸如限贷、利率调整等政策的限制之下，投机继续深受遏制，自住则成为了需求主流，他们的购房更加理性，经济上也会量力而行，由他们所带动的市场会更加平稳健康，不会有太大的波动。

胡景晖认为，如果北京、上海的二手房交易继续增长，达到月成交 2万多套，市场就会过热，引来政策进一步加码的可能性极大。事实上，5月北京二手房的单日网签量、交易量都已经开始下滑，市场已经触顶企稳。当然，以北京约800万的存量房、每年2%的换手率而言，每个月1.5-1.6万套二手房交易量是比较正常的。目前北京、上海都回到了比较正常的区间，再上涨的话空间有限，下降则不利于市场的正常流通和存量资源的有效利用，也无法满足市场的刚需需求。

对于此次央行定向降准对房地产的影响，胡景晖表示，与以往不同的是，本次降准所释放的流动资金将用于支持企业市场化法治化“债转股”和小微企业融资，流向房地产市场的渠道则被堵住，在投机需求被政策彻底压制而外部资金无法流入的情况下，此次降准对全国楼市不会造成太大影响。