农民工来清远买房需迈过这些坎

像阿辉一样,近年来,市区周边地区以及各县域地区进城购房的群体正日益壮大。作为省内农业大市的清远,随着近年来城市化进程的不断加快,乡镇农民、进城务工人员为改善生活及解决子女读书,进城购房意愿越来越强烈。

事实上,早在几年前,清远已经有房地产商将目光瞄准各县市区的购房群体,不仅在地区大力投放广告,还开通了免费看楼车接送看房。然而,受到贷款难、落户难、收入不稳定等影响,农民工群体市区安家置业仍面临各种难题,“举家进城”需要进一步降低门槛、放宽尺度。

■调查

开发商早已“瞄准”县区市场

只需在中介机构填写一张看房登记单,房先生一家就可以乘坐由连州发往清远的看楼巴士,来一趟说走就走的旅行。如果时间点凑巧,说不定还能搭上返程巴士。这条连通清远-连州的看楼线路,正是市区时代花城 项目推出的“顺风巴士计划”。

事实上,开发商对“三连一阳”等县区市场早已觊觎已久。其中不乏云山诗意、金海湾、朝南维港半岛 等大盘。

作为最早在连州、阳山做推广的市区楼盘之一,位于市区广清大道旁的云山诗意目前具有相当数量的三连一阳业主居住。该楼盘相关负责人黄远华表示,这些业主推介亲友购房的比例也相当高,“在小区里随便找个人聊天,很大几率会是连州人”。而更早之前的2008年,云山诗意就已经在龙塘、石角等周边镇街拓客,周边镇及高新区工作的外省业主比例也相当高。

在尝到甜头之后,市区一些项目纷纷效仿,不仅开通免费看楼线路,还将宣传的触角深入各县市区的城区。

2014年,金海湾豪庭在连州筹建二级营销网点。金海湾豪庭策划经理莫小锐介绍说,项目一直注重维持在三连地区的热度。“除开通看楼巴士外,还在连州文化广场、城区加油站附近等人流量较大的地区,部署相应的宣传攻势。”而时代的策划人员阿贸则坦承,“拓宽县区市场的系列措施作用明显,目前有近三成的买家来自三连地区。”

早些时候,时代花城与位于连州的中介公司达成合作,前者给予品牌授权和包装,后者则在连州吸纳意向购房群体,并通过顺风巴士源源不断的导入清远市场。

而位于飞来湖畔的楼盘凯旋门由于地处清新及旧城交界处,除了吸引市区的客户,也有不少来自浸潭、石潭等乡镇的客户在此安居。据该楼盘营销负责人林祥嘉介绍,来自上述乡镇的客户大约占两三成的比例。

据不完全统计,目前已有时代和金海湾在内的多个项目在连州设置营销点,并通过免费接送向市区导入购房者。此外,有万豪水晶湾 、天湖郦都、朝南等近10个项目在连州城区或途径三连地区,通过频繁投放公交站牌、公路T牌,让生活在连州等县区的居民了解清远市区楼市动态。主要包括推新数据、户型和价格信息。

中产阶层更愿意来清置业

虽然有利好政策支持,不少房地产商也通过降价促销吸引了购房者,但从各大楼盘的情况来看,目前在来自各县市区的客户群体以中产阶层为主。

“相对于连州市区的房价,新城西楼盘的均价的确在可以接受的范围之内。”上文房先生在时代花城看楼后,如是对记者说。“项目的价格可以接受,只是周边的配套水平与预想有较大差距。”

数据显示,新城西时代花城项目的均价约为4400元/㎡,而远一些的卧龙五洲世纪城则为4290元/㎡。房先生透露,“同期连州市区的均价大约在4200元/㎡左右,而一些好的综合体项目则去到4500元/㎡。”

曾在清新某楼盘从事营销策划工作的志伟,如今就职于连州一处商住项目。志伟比较得出,“连州的房价高于清新,部分楼盘甚至与新城部分项目持平。所以,来市区购房的以消费能力较高的中产阶层为主。”

志伟认为,中产阶层置业通常会有两个特点,第一,原先有房产,第二套会对大户型产品情有独钟;第二,消费能力较强,相对于均价,他更在乎的是周边配套的齐全程度。

事实上,上述拓宽县区市场的项目就以大户型产品为主。例如天湖郦都的待售产品中,140平以上户型占据60%,而金海湾豪庭下半年的集中推货中,也以大户型改善型产品为主。这些项目的定位非常明显———不遗余力挖掘县区市场的中产阶层,而齐备的商业配套则是最为核心的竞争力。

“在连州生活时,赚了钱却没有地方去消费,身边不少朋友去清远、去广州置业,闲暇时可以自主,还能享受城市消费环境。”房先生说道。

与房先生一样,来自连州的邓先生供职于当地某事业单位,夫妻目前在连州有了两套房子。去年,邓先生到广清大道某大型楼盘购买了一套房子,目前用于出租。“身边很多朋友都来清远买房子了,等着退休后来这里居住,不买的话退休后在连州都找不到朋友了。”邓先生笑称。

有金融机构瞄准进城购房者

在库存压力之下,进程务工的农民乃至各县市区的农业人员成为各大房地产商乃至各级政府瞄准的“目标”。事实上,已经有金融机构针对这个群体推出了专门的业务。

根据《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》,在支持进城农业人口置业,满足新市民住房需求方面,《方案》提出:要积极配合中国农业银行广东省分行搭建“农民安家贷”等信贷平台,大力支持农民购房。

记者从农行清远分行获悉,该行全面推进“农民安家贷”创新金融产品及装修分期、车位分期等金融业务,全面支持农民工和农民进城购房,助力房地产去库存。“我们对‘农民安家贷’业务,不仅在政策上给予支持,在资源上同样予以倾斜。”该行信贷部相关负责人介绍,目前该行对重点县域有选择的在楼盘实行现场驻点,为客户提供按揭政策咨询、业务受理、面谈和面签等服务。

来自农行清远分行的数据显示,2015年,该行全市个人住房贷款投放18.4亿元,县域“三农”个人住房贷款投放8.4亿元,占全市个人住房贷款投放的45%,其中农民工和农民购房贷款投放7亿元,占县域住房贷款投放的83%。“农民工和农民购房贷款已经成为我行信贷业务的重要组成部分。”该行相关负责人介绍。

邮储银行清远市分行也表示,该行针对种养殖户等银行流水偏少的购房群体,将专门拟定收入情况认定标准,不唯银行流水作主要条件,较大地解决此类购房群体银行流水偏少的困扰。

■现状

多因素制约农民工“举家进城”

记者走访了解到,受收入水平、政策限制等因素影响,农民工等群体在城市圆买房梦依然阻力重重。

林先生来清远多年,目前与妻子一起经营一家五金店。由于做小生意的收入不定,目前夫妻俩依然没有在清远买房,只居住在店铺的隔层里。“不是不想买,确实是买不起啊。”

林先生算了一笔账:每个月的铺租和水电支出将近1万元,旺季还有点钱赚,淡季甚至要亏钱;一家三口每个月支出大概要3000元。如果在市区买一套100平方米的房子,大概需要50万元。“我们做小生意没有固定收入,在银行很难贷款;即使能够贷款,万一哪个月的生意变差,就有可能还不上贷款。”

与林先生一样,尽管不少农民工有意向在清远落户,但面对动辄五六千元一平方米的房价,3000元上下且不稳定的月收入,加上首付比例、公积金贷款限制等,大多数人表示“有心无力”。“这样的房价,有些白领买房都感到吃力,我们在工厂做流水线的工人,如果单靠自己的力量买房会更难。”在高新区一家材料企业上班的李先生表示。

“不是不想给进城务工群体贷款,而是他们很难出具可靠的收入证明,收入难核实。”某商业银行清远分行相关负责人表示,大部分农民工是短期工或临聘人员,大部分正规企业不愿意出具收入证明,还有不少农民工的每月工资收入是现金结算,无法提供银行存款账户流水。“这些因素都无法符合银行的信贷要求。”

记者走访发现,农民工普遍面临进城难以落户、生活成本高等障碍,即使成为新市民,医保、社保以及子女教育问题也难跟得上,这些也削弱了农民工主动购房的意愿。“在市区买房其实就是为了生活方便,户口还是留在村里的。”上文阿辉表示,如果将农村户口迁出来城市,村里就要把土地收回去,家里父母都不同意迁户口,可要是不迁过来,买了房子也不能直接在市区上学,只能按借读处理。“以后小孩子长大了,还是要回老家读书的,或者就读一些民办学校了。”

“农民工来到城市工作及买房,就是为了享受方便的生活,以及子女教育和就近享受公共服务。如果无法满足这些要求,鼓励农民工在城市买房就是一个伪命题。”某知名房地产品牌清远片区负责人朱先生表示,不能为了去库存而去库存,必须结合农民需求,让他们真正得到实惠。

■观点

鼓励农民进城,要让他们买得起住得下

在房地产市场高库存之下,不少城市纷纷出台了鼓励农民工进城购房的政策。然而,受到贷款难、不愿落户、收入不稳定等影响,农民工群体在城市安家置业仍面临各种难题。那么,鼓励农民进城购房,哪些问题是亟需解决的呢?多位业内人士纷纷发表了看法。

商品房价格要低、性价比要高

“价格低、性价比高”。记者走访发现,谈到鼓励农民工进城购房以实现“去库存”,银行、房地产商均提到了房子的价格问题。“首先应当适当降低房价以吸引农民进城购房。”市内某大型商业银行业内人士指出,大部分农民、农民工的经济收入相对于城市居民来说仍然较低,清远地区房价的可接受程度普遍较高,如降价等措施对农民和农民工的购房优惠政策更容易起到效果。

“除了一些收入较高的农民工,普通乡镇客户对于小区环境的要求并不高,他们更关注楼房的性价比。”有多年房地产从业经验的朱先生表示,一些价格偏低,面积适中,实用率高,甚至是不用交物管费用的步梯楼和单体楼更受这些人群的欢迎。

上述银行人士建议,政府部门不妨参考鼓励高端人才落户的政策,鼓励有条件的地区政府对农民和外来人员进城购买首套商品住房,给予一定比例的购房补贴,或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。“同时要做好购房之后贷款风险化解防范机制,例如成立风险防范基金等,维持购房信贷的安全稳定。”上述银行人士建议。

城市配套要跟上,农村原有利益不应剥夺

同时,有业内人士认为,农民买房只是第一步,与此相关的水、电、气以及交通等配套措施也必须跟上;除此之外,在教育、医疗等公共服务方面,购房农民也应平等享有市民待遇。“只有这样,农民、农民工群体在化解房地产存量上才能起到实效,农民在购买住房的同时也才能买的安心,住的舒心,充分享受城市生活的便利。”上述银行人士对记者说。

对于此观点,某知名房地产品牌清远片区负责人朱先生表示赞同。“不能为了纯粹的去库存就鼓励农民进城购房。”朱先生认为,一个家庭从农村到城市,并不是简单地转换居住地,更是社会关系、谋生手段、生产方式的一个变换。“如果一个人只会种田种地的,他来到城市里没有了谋生手段,难以融入周边人群,他是不会喜欢这个地方的。这个群体一旦增多,甚至会产生各类社会问题。”

朱先生因此建议,对于进程购房的农民及农民务工人员,政府部门不仅要解决其教育、医疗等公共服务,还应当根据其实际情况进行职业培训及各类关怀活动,使得他们能在城市里有谋生手段,又能顺利融入城市生活。

上述银行人士还建议,支持农民、农民工购房落户的政策,不能以农民放弃在农村原有的耕地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权等权益为条件,切实保障进城农民的原有权利不受损害。

鼓励“带头人”带动身边人共同置业

“虽然目前已有一些地方出台政策鼓励农民、农民工进城购房,但事实上对这一群体很难界定,楼盘也不好制定有针对性的优惠措施。”凯旋门营销负责人林祥嘉希望,政府部门应当出台相关的扶持政策,这样就能给楼盘一些指引作用。

“政府应鼓励及出政策帮助开发商建设较好品质售价适中(偏低)的小区供农民工选购。”云山诗意黄远华表示,农村客户更注重“群居性”,即更愿意与亲友和旧识住在同一小区或相邻的楼盘中,因此有一些主要面向乡镇客户的楼盘,会针对性地对一些“带头人”进行奖励,鼓励他们带动身边的人共同置业。