广州继续楼市限购 分区放开无望

这与广东省2月底出台的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》内容不一致。广东省的去库存行动计划中特别指出：广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。

进入2016年3月以来，关于一线城市房地产“去库存”的政策风向突变。3月25日，上海、深圳先后收紧限购政策，对非户籍人士提高购房社保缴纳年限的门槛。(详见财新网报道“上海限购升级：普通二套房首付比例提至不低于50%”、“深圳楼市新政：社保一改三 二套首付四成”)

在这样的背景下，广州放开限购的计划也束之高阁。广州市此次发布的去库存行动计划称：“保持合理供需关系，避免房地产市场大起大落”。

在一线城市中，广州的房价已远低于北上深。公开资料显示，2015年广州(不含增城、从化)商品住宅成交量为792.8万平方米。其中中心区成交仅203.7万平方米，占比约1/4，是近年来的新低水平 。2015年广州十区商品房均价为17350元/平方米。

2016年初，北京二手房成交均价已高达每平方米4.15万元;上海二手住宅挂牌均价为每平方米3.12万元;深圳的房屋均价更是已突破每平方米5万元。而广州2016年1月的住房均价刚刚超过每平方米2万元。

明确继续执行限购的前提下，广州依然要完成广东省分解下来的去库存目标——在2016年至2018年期间，力争去库存180万平方米。这一任务量在全省21个地级市中是最重的。广州市此次明确：2016年争取化解45万平方米、2017年争取化解63万平方米、2018年争取化解72万平方米。

广州市也已将这180万平方米的任务分解至11个区。广州市文件显示：商品房库存面积最高的三个区分别为番禺区、花都区、天河区，库存面积分别为447万平方米、320万平方米、252万平方米。

番禺区和花都区均位于广州市郊区。根据合富辉煌(中国)市场研究中心发布的《2016年广州楼市预测报告》，番禺区的存量库存中，180平方米以上面积的，占全部库存的一半以上。而140平方米以下中小户型已处于供不应求状态，其存量去化周期约为16个月。而花都区一直以来在售货量巨大，同时消化缓慢，去化周期为25个月，此前市场多预期该区域将放开限购。

天河区位于广州中心区域。根据《2016年广州楼市预测报告》，天河区存量主要集中在珠江新城板块的高端个盘，去化周期为24个月。

据广州市房地产行业协会发布的《2015年广州市房地产市场发展回顾及2016年展望》，在2015年去库存的过程中，广州房企达成共识：保持房价的基本稳定是去库存的关键。这份报告称：预计2016年上半年房企仍会沿用2015年去库存的策略，但随着广州库存总量的降低，预计下半年新建商品住宅的成交均价上涨压力会大大增加。