清远两地块冻结8年后 中星集团申请司法拍卖

中星集团控股有限公司3月11日发布公告称，拟向人民法院申请强制执行，以拍卖孙公司中清房地产（由中星集团控股全资附属公司中星国盛持有60%权益）旗下土地，从而清偿其结欠中星集团控股的2347.93万元股东贷款。

根据中国相关法律法规，本次拍卖将由人民法院决定通过线上拍卖平台以司法拍卖方式进行。拍卖将向公众开放。

中星集团控股表示，鉴于该土地的潜在发展价值，倘在任何一轮拍卖存在其他竞投人，本集团拟透过本集团的潜在竞投人参与拍卖（视乎市场状况及现行监管制度等因素而定）。

根据中国相关法律法规，初始出价不得低于该土地的评估价值或市场价值的70%。假设根据人民法院指定的合资格专业房地产估价师进行估价后该土地的评估价值与参考价值相同，则拍卖的初始竞拍价格将为人民币2660万元（相当于3298.40万港元）

其补充，集团的潜在竞投人准备于拍卖会上出价的上限为人民币3070万元（相当于3806.80万港元）。集团潜在竞投人提交的该土地最终投标价将取决于（其中包括）集团对拍卖日期房地产市场前景的看法以及其他竞投人于拍卖中提交的投标价，惟无论如何不得超过上限。

倘因缺少竞投人而导致拍卖失效，根据中国相关法律法规，中星国盛作为强制执行申请人将有权接管该土地以偿还股东贷款（金额相当于中国相关法律法规规定的第二次拍卖的初始投标价格）。

据公告介绍，中清房地产旗下土地指广东省清远市清城区东城街道莲塘村民委员会的两幅土地。该土地由中清房地产于2011年收购，包括位于中国广东省清远市清城区东城街道莲塘村民委员会总占地面积约5,853.4平方米的两幅土地。中星国盛及合资伙伴已进行市场研究，以厘定该土地的预期发展性质及用途。然而，由于合资伙伴于2014年陷入财政困难且无法为该土地的建设或发展工作提供资金，导致该土地的发展被进一步延迟。促使本集团于2014年提出诉讼并取得该土地的冻结令，而该土地乃中清房地产的唯一主要资产，也是偿还股东贷款唯一可能的资金来源。

观点新媒体查阅过往公告了解，于2013年7月，中星国盛完成收购中清房地产的60%股本权益。中清房地产以股东贷款形式结欠中星集团控股人民币2347.933万元（「股东贷款」）。

由于中清房地产拖欠于2014年5月31日到期的部分股东贷款还款，故于2014年6月18日，中星国盛于宝安区人民法院就（其中包括）偿还全数股东贷款向中清房地产提出诉讼。于2014年6月19日，根据中星国盛就冻结及保存中清房地产总值人民币2340万元资产作出的申请，宝安区人民法院颁布法令（「冻结令」），于2014年6月24日至2016年6月23日期间冻结及保存中清房地产拥有的两幅土地。

中星集团控股表示，冻结令旨在保障集团权利，确保中清房地产拥有足够的具价值资产，履行对中星集团控股的还款义务。

于2014年后数年内，中星集团一直尝试解决有关中清房地产与合资伙伴合作以及偿还股东贷款的问题。然而，合资伙伴的财务状况并无改善，且于2018年其于中清房地产的股权被其中一名债权人冻结。因此，中星集团已无法收购合资伙伴于中清房地产持有的股权。

于2016年5月27日，中星国盛向人民法院申请延长冻结令的期限。冻结令的延长期限为2016年6月13日至2019年6月12日。人民法院于2019年5月15日将冻结令的期限进一步延长至2022年5月12日。

于2021年12月31日，根据民事调解书计算的股东贷款的未偿还本金及利息分别为人民币2347.933万元及约人民币1704.56万元（基于介乎4.90%至6.55%的同期中国人民银行适用贷款年利率计算）。于本公告日期，中清房地产尚未清偿股东贷款。

中星集团控股认为，倘本集团的潜在竞投人赢得拍卖，目前预计可能收购事项的付款将由本集团内部资源提供资金。本集团将不会因通过本集团的潜在竞投人或中星国盛进行的可能收购事项而录得任何收益或亏损。

倘可能出售事项落实，则出售所得款项将由本集团潜在竞投人以外的中标人支付，因此将成为本集团的额外资金。预计该等额外资金将有约80%用于兴建本集团在清远市清城区另一个物业发展项目的工业楼宇或投资其他物业项目，约20%为本集团的一般营运资金。